Prodávám nemovitost, značka „V exekuci“
Pokud se vlastník nemovitosti ocitne v exekuci, je prodej jeho majetku zakázán. To je všeobecné pravidlo, které říká, že majetek v exekuci nelze prodávat ani darovat.
Specifika prodeje majetku v exekuci
Jako první je třeba uvést, že kupní smlouva, která by přesahovala rámec výše uvedených výjimek, by byla neplatná. Proto buďte obezřetní a vše si důkladně prověřte, či konzultujte s realitním makléřem nebo právním poradcem.
Prvním případem, který prodej nemovitosti před exekucí povoluje, je prodej před nedobrovolnou dražbou. Tady je ovšem nutné splnit několik podmínek. Dlužník může prodat svoji nemovitost před nedobrovolnou dražbou, pokud s tím exekutor souhlasí. Pro dlužníka to znamená, že nemovitost určitě prodá za vyšší částku, než by vzešla z dražby nedobrovolné.
Další podmínkou může být hotovost - část ceny nemovitosti, kterou dlužník musí složit exekutorovi, aby souhlas s prodejem získal. To bývá ovšem problém, protože dlužník většinou potřebnou sumu k dispozici nemá. Řešením může být záloha od potencionálního kupce, který tuto sumu za dlužníka složí a po uskutečnění prodeje jen doplatí zbytek smluvní ceny nemovitosti. Smlouva by měla být ovšem precizně připravená, ideálně tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, a to zejména formou zádržného a smluvních pokut.
Druhým případem prodeje nemovitosti v exekuci je většinou využívaná nařízená dražba. Tu vyhlašuje exekutor dražební vyhláškou, která musí splnit náležitosti jako datum dražby, vymezení nemovitosti, minimální výši příhozu a výši nejnižšího podání. Účastníci dražby ovšem musí před jejím zahájením složit dražební jistinu. Jde o částku, která má zaručit, že se dražby nebude účastnit nikdo, kdo by neměl dostatek prostředků na zaplacení. Cena nemovitosti se odvozuje od znaleckého posudku a pro dlužníka může znamenat, že dostane nižší cenu, než kdyby využil první možnosti.
Výhra v nařízené dražbě a první zásadní kroky
Veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na nemovitosti zanikají ve chvíli, kdy získáte vlastnické právo. Zásadním krokem je, vyžádat si u příslušného soudu potvrzení o přechodu vlastnického práva a to v okamžiku udělení příklepu. To pak slouží jako nabývací listina pro řízení na katastrálním úřadu.
Není dražba jako dražba
Tu nedobrovolnou a nařízenou exekutorem poznáte snadno. Před jejím názvem jsou vždy písmena EX. Existují ale i dobrovolné dražby, tušíte správně, označené písmenem D. Ty nenařizuje exekutor, ale dražební portály. Poznáte je nejen podle písmene D, ale také podle toho, že se tváří velmi lukrativně. Výše nejnižšího podání je zpravidla kolem 40% tržní ceny a vy získáte dojem, že nejít do toho by mohl jen blázen. Pokud máte všech pět pohromadě, je vám jasné už teď, že v tom bude nějaký háček. Je! Průběh takových dražeb často ovlivňují takzvané přihazovací boty. Jde o naprogramované počítačové dražitele, kteří přihazují a přihazují. Programy jsou dokonalé, jednou přihodí okamžitě, jindy to vypadá, že váhají a promýšlejí výhodnost přihození, prostě a jednoduše maskují se dokonale a jejich jediným úkolem a tady připomínám, že „naprogramovaným“ úkolem je, vyšroubovat cenu nemovitosti co nejvýše! Navíc po skončení dražby, kterou vyhrajete, ještě vyhráno rozhodně nemáte. Vlastnické právo na vás přechází jen v případě, že cena dražby dosáhla ceny, která byla předem určená mezi dlužníkem a dražebníkem. Další nevýhodou je, že nemovitost i nadále zůstává zatížená věcnými břemeny a dalším právy, které na ní váznou.
Podtrženo, sečteno
Koupě nemovitosti v exekuci je možná, ale složitá záležitost a skoro vždy s sebou nese nějaké riziko. Hypotéku na koupi nemovitosti sice získat můžete, jde ovšem o velmi složité jednání a spousta dokladování a dohadování. Dalším rizikem je, že získáte nemovitost i s majitelem, který se celé roky odmítá vystěhovat, protože nemovitost stále považuje za svou.
S dobrým realitním makléřem, odborně sestavenými smlouvami a se základní znalostí práv a povinností obou stran, tedy prodávajícího i kupujícího, tady ale existuje šance, že koupí nemovitosti v exekuci nějaké ty peníze ušetříte. Neděláte nic protizákonného a navíc si můžete ověřit svoji schopnost flexibilně reagovat v dané situaci a hledat optimální a správná řešení.
